miércoles, abril 13, 2005

La burbuja inmobiliaria

Durante los últimos años y después de los descalabros que han sufrido los mercados de capitales, los precios de la vivienda han experimentado una escalada alcista que se parece sospechosamente a la de las cotizaciones bursátiles de la última década.

Afortunadamente este rally no ha sido bautizado como Nueva Inmobiliaria, y nadie lo ha saludado como un glorioso cambio de paradigma en la historia del capitalismo. Sin embargo, una demagogia de signo contrario nos aflige ahora. Todas las medidas trivialmente dirigistas que creíamos definitivamente desterradadas del panorama económico han sido propuestas para afrontar esta burbuja en los precios de la vivienda. Controles de precios, impuestos sobre las viviendas vacias, construcción de vivienda pública y dictadura del proletariado han sido algunas de las recomendaciones que no solo algunos grupos políticos, sino incluso algun presunto académico han recomendado.

Para no ser inmediatamente clasificado como fundamentalista neoliberal, perdiendo así mis derechos civiles, empezaré diciendo que creo firmemente que los mercados financieros están sometidos a espirales especulativas, seguramente irracionales, y en todo caso económicamente ineficientes.La locura de los noventa, o el pánico del postmilenio son la evidencia más reciente, pero toda la historia financiera está salpicada de estos aconteciemientos.

Sin embargo la irracionalidad de los mercados de activos no es la norma.Los mercados de bienes de consumo (y aquí la realidad y la teoria ortodoxa coinciden) son muy eficientes. Cuando los participantes en un mercado intercambian bienes, especialmente perecederos, existen incentivos a vender toda la mercancia y asi mantener el precio de mercado. Por otro lado cuando se comercia con acciones, oro o cualquier otro activo con rendimientos futuros inciertos, las expectativas, con su componente irracional o desinformado, tienen un papel esencial, que distorsiona los precios y erosiona la eficiencia.

Asi pues, ya tenemos un punto de partida:

1) Los precios de las mercancias perecederas se ponen eficientemente

2) Los precios de los activos estan sometidos a movimientos irracionales.

La vivienda es estas dos cosas: Es un bien de consumo, dado que el que vive en una casa disfruta del consumo del servicio de vivienda, y es un activo que se puede comprar y vender y que ofrece potencialmente una renta si se alquila.

La preocupacion por el precio de la vivienda no se debe a que sea un activo valioso (sería como preocuparse de que la Bolsa vaya bien), sino que el servicio de vivienda es muy caro. Pero la compra no es el único modo de obtenerlo.Tambien existe el alquiler.

Y aquí esta el punto asombroso: En España hay cerca de 2000000 de vivendas sin ocupar.¿Por qué?. Cuando un propietario mantiene una casa vacia pierde el alquiler.Lo extraordinario (y obviamente ineficiente) de la actual situacion no es que el mercado de la propiedad sufra una burbuja. Eso es lo que hacen los mercados de activos finacieros. Lo asombroso es que millones de personas renuncien a rentas muy sustanciales y en el proceso dejen 2000000 de casas sin uso ni beneficio. Tenemos un mercado de bienes perecederos (el alquiler que no cobro hoy nunca lo recuperare) en el que no se venden todas las mercancias.

Esto solo puede ocurrir o bien por un ataque masivo de idiotez, o porque hay algun riesgo o coste oculto. Y ese riesgo es el de la morosidad. El propietario de una vivienda teme por encima de todo al inquilino moroso o indeseable, porque los procesos de deshaucio duran AÑOS y nunca se recuperan ni la renta estafada ni los desperfectos generalmente intencionados. Ademas la ley obliga al rentista a renovar CINCO VECES el contrato anual, con lo cual muchas personas que tienen motivos para no comprometerse por periodos tan largos, dejan sus pisos en barbecho.Menos viviendas, más precio.

Todos los riesgos anteriores hacen que exista una fuerte prima en el alquiler, que así, solo es un poco mas barato que la compra. Por lo que todo el mundo se decanta por la propiedad. Es decir para adquirir el servicio de la vivienda tenemos que comprar el activo, que está absolutamente recalentado.Es como si para llamar por teléfono tuviesemos que comprar acciones de telefonica de las del año 99, porque la compañia no se fia de que le paguemos.

Así pues la unicas medidas eficaces, baratas y rapidas para resolver este problema son legales: acelerar los procesos de deshaucio, y disminuir el número de renovaciones obligatorias.
Esto haría desaparecer la prima del precio de los alquileres y los consumidores dejarían de buscar la propiedad a toda costa, aliviando la presión sobre los precios.

Desde luego nada es gratis. Millones de personas que habian invertido en viviendas pueden sufrir una considerable pérdida patrimonial, pero a cambio las familias dejarían de gastar el 35 % de su renta en vivienda, con lo que su capacidad de gasto se dirigiría a otros productos, y no a una estéril competencia por obtener un bien que solo es escaso porque las leyes hacen inevitable su acumulación especulativa.


PD.-Si el articulo parece un poco anticuado es porque lo escribi hace un par de años. Por lo demás estoy de acuerdo con jadh en que lo de las casas de 30 m2 no es mala idea (lo de compartir espacios como baños o cocinas si es horrible). Me parece un error la agencia del alquiler porque va a crear un "market for lemons" , es decir un mercado con enorme selección adversa. Y porque bastaría con tener leyes que se cumpliesen: más barato y mucho más eficaz.

7 Comments:

At 9:42 a. m., Blogger Daniel Rodri­guez said...

"Para no ser inmediatamente clasificado como fundamentalista neoliberal, perdiendo así mis derechos civiles"

Eres un cachondo.

 
At 11:31 p. m., Blogger Kantor said...

Hola Daniel,

Bueno, bien visto no es una frase tan graciosa. Es demasiado realista

 
At 8:06 p. m., Anonymous Fernando said...

Está también el contrato de 11 meses, cada vez más utilizado.

No obliga al propietario a renovar.

Lo que no se es porqué no se utiliza más.

¿quizá porque no da seguridad al inquilino? ¿por desonocimiento?

Aún así, creo que el mayor problema que ven los propietarios cuando quieren alquilar es la permisibidad de la justicia. Un inquilino decide marcharse, aun cuando se ha comprometido contractualmente a pagarte durante un año, y como mucho el juez concede dos meses de indemnización.

La impresion que tienes es que los contratos son papel mojado, y eso no ayuda mucho a generar confianza.

 
At 10:38 a. m., Blogger Ttempux inmobiliaria said...

Hola Kantor:

El que existan 2 millones de viviendas vacias en España, tal y como dijo Daniel Rodriguez en su artículo "Tonterias por una vivienda digna", no se debe sólo a las 2 causas que tú expones. Evidentemente existen muchas viviendas de tipo vacacional o como segunda residencia que son utilizadas eventualmente por sus propietarios y por tanto no les interesa alquilarlas.

Por otra parte, estoy muy de acuerdo contigo en que un alto porcentaje de las viviendas cerradas son por mera intención especulativa.

Todo comercio, visto de esta forma, conlleva especulación ya que se basa en comprar barato y vender más elevado (el pan, la ropa, las pipas...).

saludos.

 
At 5:41 p. m., Blogger Kantor said...

"Por otra parte, estoy muy de acuerdo contigo en que un alto porcentaje de las viviendas cerradas son por mera intención especulativa."

La intención especulativa no es incompatible con alquilar la vivienda hasta el momento de la compra.

Las viviendas no se aquilan por miedo a la morosidad. La prima de riesgo de la morosidad es lo que destruye el mercado del alquiler, y sin mercado del alquiler, (=sin mercado spot inmobiliario) los precios son fuertemente arbitrarios.

 
At 8:09 p. m., Blogger Ttempux inmobiliaria said...

Hola de Nuevo Kantor:

Efectivamente en la mayoría de los casos es el miedo a la morosidad y la laguna juridica al respecto que deja al propietario totalmente desvalido contra un inquilino moroso que además le destrozará el inmueble, evita que el propietario, interesado unicamente en revalorizar su propiedad, se planteé el alquiler de la misma como algo transitorio hasta su venta.
Lamentablemente esa circunstancia es igual de común que la subida del petróleo, la violencia de género y los programas "rosas" que invaden nuestros canales de televisión, pero, sin embargo, no es noticia (no vende). Como bien sabes, regento una agencia inmobiliaria en Zamora. Comprobarás si visitas nuestro portal de ofertas que existe una gran ofera de viviendas en alquiler y, sin embargo, dados los altos precios de la renta mensual, sigue siendo mucho más interesante comprar, de hecho, el 90 % de mis clientes buscan vivienda en venta y no es porque les cueste más alquilar a través de agencia (nosotros, a diferencia de otros profesionales del gremio, no cobramos absolutamente nada al inquilino).

Bueno, pues nada, visitad nuestra bitácora y colaborad con vuestras opiniones ya que todas son bien recibidas. Saludos

Saludos

 
At 10:36 a. m., Blogger Rafael del Barco Carreras said...

Desde la VILA OLÍMPICA al FÓRUM,

pasando por DON PISO



Rafael del Barco Carreras



El nombre tenía gracia aunque fuera un refrito del DON ALGODÓN de mucho antes. Que su dueño optara al BARÇA, era lógico, la entidad pasaría de los textileros a los inmobiliarios, para acabar en “abogados”. Ante mi pesimismo, un contento conocido se incomodó cuando me contaba sus inicios en una oficina Don Piso, a la par que me proponía porcentajes en negro si le proporcionaba clientes.

Lo de “franquicia” lo entendí menos. Ya no es que fuera un resentido del mundo inmobiliario es que no entendía el concepto. Por los 70 tuve un equipo de vendedores y no me los imaginaba en torno a una oficina pagando un porcentaje por la “filosofía del negocio”. Pero lo de Fincas Corral olía peor.

La primera de las sorpresas, el marido de la titular era el delegado de la CAIXA cercana. Empecé a entender. Yo me hice “inmobiliario” a través de la pequeña Caja General de Crédito, Sociedad Cooperativa. Ahora los negocios inmobiliarios giraban en torno a las Cajas y Caixas, confederadas. Y la BURBUJA crecía, operaciones de gran calado, y buenas, de dinero, se daban en el meollo de la gran Barcelona, y cerrar ventas por 120 millones de pesetas por pisos del Ensanche que la propia CAIXA había vendido por siete u ocho millones apenas veinte años antes, era común. En el Paseo de Gracia se vendieron los áticos más caros del Mundo. Y se recreó la “venta sobre plano”. En un mercado que sobraba producto los compradores pagaban por “fantasías”. El tocomocho de nuevo de moda. Valía cualquier cantidad de anticipo, el agente cobraba su comisión, a menudo toda la “paga y señal”. El argumento de que la simple entrega crecía al 20% anual, contundente. Un mercado artificial, atípico, distorsionado, que desde La Vila Olímpica del 92, con sus inalcanzables 40 millones de pesetas por piso, pasa en 10 años a otra macro inversión, el FÓRUM, con pisos de hasta UN MILLÓN DE EUROS. Los milagros y pelotazos de los Planes de Urbanización de La Ribera, transformando los húmedos suburbios de barracas y fábricas, Somorrostro, Camp de la Bota, El Besos, en lujosas viviendas compitiendo con Sarriá Pedralbes. Planes de Narcís Serra, Maragall y Pujol. Pisos para trabajadores con yate. La inmensa mayoría de ciudadanos ni comprendió los precios ni soñó vivir allí, y sobraron pisos, y sobran. Nadie compra a esos precios.

Y si no se vendía, el negocio consistía en presentar la “certificación de obra” y abonada en cuenta. El terreno a precio de oro (oro falso de laboratorio) ya se había pagado con "pólizas hipotecarias". TODO DINERO PÚBLICO, AHORRO PÚBLICO, DE CAIXAS, manejado por PRIVADOS. Eso, y vender a treinta años, a gente que ni podían pagar el plazo mensual, una aberración para un ex alumno del Instituto Bancario de los 60, cuando la banca prestaba máximo a tres meses, descuento comercial bancario, pues su pasivo, dinero de los clientes, exigible a la vista. Aunque recolocaran las artificiosas hipotecas en mercados financieros que no controlaban la filosofía de tan peculiares operaciones, aquello estallaría, sin duda.

La venta de DON PISO a HABITAT un anticipo de lo que se avecinaba, y la especulación en bolsa con INMOBILIARIA COLONIAL SA, más de lo mismo pero con BILLONES de pesetas. Dos operaciones que de por si demostraban que los capitanes y oficiales de aquellos grandes transatlánticos arriaban botes sin avisar a la tripulación, ni menos pasaje, que la nave tenía una gran vía de agua y se hundía sin remedio. Como cualquier timador especialista en PIRÁMIDE sabe, cuando ya no capta dinero, debe cerrar el chiringuito, y desaparecer.

La oficina donde mi conocido se inició ha cerrado. Al final de la burbuja tenía tres pisos y un local. Los hay que tienen más de tres pisos, hipotecados claro, y solo los gastos mensuales, sin amortización, suponen una carga imposible. Un sueño roto, peor los que dan por perdido lo pagado por sus propias viviendas, soñando que un milagro, o las promesas de Zapatero, les solucione los pagos mensuales acumulados. Y antes de iniciar su carrera de reciclado a inmobiliario hasta se hizo API.

Y de vuelta de todo, recordé SOFICO, y los cientos de pequeños promotores inmobiliarios arruinados por furibundos barbudos y sus gestoras de Ayuntamientos. Aquel joven arquitecto de la Diputación (Comisión Provincial de Urbanismo) que me trató poco menos que de delincuente al pedirle la recalificación de una de mis urbanizaciones aprobada por un ayuntamiento. Un ecologista (otra nueva religión) espetándome que el bosque reconquistaría su espacio. Contestarle la barbaridad de que cuando el Mundo tuviera 30 o 40 mil millones de habitantes todo el globo terráqueo sería una gran bola de asfalto, cemento, hormigón, cristal y aluminio, rompió la inútil entrevista. El antifranquismo tras muerto Franco, un barbudo de sus funcionarios señalándome como la demoníaca expresión del Régimen. O la multipropiedad, la gran estafa sindical de la PSV, y de nuevo lo mismo multiplicado por diez, veinte o treinta… pasados treinta y cinco años, y todo igual… ayuntamientos recalificando, costa y montañas llenas de casas, con Leyes del Suelo, las Comisiones Provinciales de Urbanismo, el obligado aval bancario, el siempre presente API garantizador… la fortaleza de las nuevas inmobiliarias… todo igual… pero más grande, más nefasto… franquistas, socialistas, pujolistas… la pela… la estafa…

 

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