La burbuja inmobiliaria

Durante los últimos años y después de los descalabros que han sufrido los mercados de capitales, los precios de la vivienda han experimentado una escalada alcista que se parece sospechosamente a la de las cotizaciones bursátiles de la última década.

Afortunadamente este rally no ha sido bautizado como Nueva Inmobiliaria, y nadie lo ha saludado como un glorioso cambio de paradigma en la historia del capitalismo. Sin embargo, una demagogia de signo contrario nos aflige ahora. Todas las medidas trivialmente dirigistas que creíamos definitivamente desterradadas del panorama económico han sido propuestas para afrontar esta burbuja en los precios de la vivienda. Controles de precios, impuestos sobre las viviendas vacias, construcción de vivienda pública y dictadura del proletariado han sido algunas de las recomendaciones que no solo algunos grupos políticos, sino incluso algun presunto académico han recomendado.

Para no ser inmediatamente clasificado como fundamentalista neoliberal, perdiendo así mis derechos civiles, empezaré diciendo que creo firmemente que los mercados financieros están sometidos a espirales especulativas, seguramente irracionales, y en todo caso económicamente ineficientes.La locura de los noventa, o el pánico del postmilenio son la evidencia más reciente, pero toda la historia financiera está salpicada de estos aconteciemientos.

Sin embargo la irracionalidad de los mercados de activos no es la norma.Los mercados de bienes de consumo (y aquí la realidad y la teoria ortodoxa coinciden) son muy eficientes. Cuando los participantes en un mercado intercambian bienes, especialmente perecederos, existen incentivos a vender toda la mercancia y asi mantener el precio de mercado. Por otro lado cuando se comercia con acciones, oro o cualquier otro activo con rendimientos futuros inciertos, las expectativas, con su componente irracional o desinformado, tienen un papel esencial, que distorsiona los precios y erosiona la eficiencia.

Asi pues, ya tenemos un punto de partida:

1) Los precios de las mercancias perecederas se ponen eficientemente

2) Los precios de los activos estan sometidos a movimientos irracionales.

La vivienda es estas dos cosas: Es un bien de consumo, dado que el que vive en una casa disfruta del consumo del servicio de vivienda, y es un activo que se puede comprar y vender y que ofrece potencialmente una renta si se alquila.

La preocupacion por el precio de la vivienda no se debe a que sea un activo valioso (sería como preocuparse de que la Bolsa vaya bien), sino que el servicio de vivienda es muy caro. Pero la compra no es el único modo de obtenerlo.Tambien existe el alquiler.

Y aquí esta el punto asombroso: En España hay cerca de 2000000 de vivendas sin ocupar.¿Por qué?. Cuando un propietario mantiene una casa vacia pierde el alquiler.Lo extraordinario (y obviamente ineficiente) de la actual situacion no es que el mercado de la propiedad sufra una burbuja. Eso es lo que hacen los mercados de activos finacieros. Lo asombroso es que millones de personas renuncien a rentas muy sustanciales y en el proceso dejen 2000000 de casas sin uso ni beneficio. Tenemos un mercado de bienes perecederos (el alquiler que no cobro hoy nunca lo recuperare) en el que no se venden todas las mercancias.

Esto solo puede ocurrir o bien por un ataque masivo de idiotez, o porque hay algun riesgo o coste oculto. Y ese riesgo es el de la morosidad. El propietario de una vivienda teme por encima de todo al inquilino moroso o indeseable, porque los procesos de deshaucio duran AÑOS y nunca se recuperan ni la renta estafada ni los desperfectos generalmente intencionados. Ademas la ley obliga al rentista a renovar CINCO VECES el contrato anual, con lo cual muchas personas que tienen motivos para no comprometerse por periodos tan largos, dejan sus pisos en barbecho.Menos viviendas, más precio.

Todos los riesgos anteriores hacen que exista una fuerte prima en el alquiler, que así, solo es un poco mas barato que la compra. Por lo que todo el mundo se decanta por la propiedad. Es decir para adquirir el servicio de la vivienda tenemos que comprar el activo, que está absolutamente recalentado.Es como si para llamar por teléfono tuviesemos que comprar acciones de telefonica de las del año 99, porque la compañia no se fia de que le paguemos.

Así pues la unicas medidas eficaces, baratas y rapidas para resolver este problema son legales: acelerar los procesos de deshaucio, y disminuir el número de renovaciones obligatorias.
Esto haría desaparecer la prima del precio de los alquileres y los consumidores dejarían de buscar la propiedad a toda costa, aliviando la presión sobre los precios.

Desde luego nada es gratis. Millones de personas que habian invertido en viviendas pueden sufrir una considerable pérdida patrimonial, pero a cambio las familias dejarían de gastar el 35 % de su renta en vivienda, con lo que su capacidad de gasto se dirigiría a otros productos, y no a una estéril competencia por obtener un bien que solo es escaso porque las leyes hacen inevitable su acumulación especulativa.


PD.-Si el articulo parece un poco anticuado es porque lo escribi hace un par de años. Por lo demás estoy de acuerdo con jadh en que lo de las casas de 30 m2 no es mala idea (lo de compartir espacios como baños o cocinas si es horrible). Me parece un error la agencia del alquiler porque va a crear un "market for lemons" , es decir un mercado con enorme selección adversa. Y porque bastaría con tener leyes que se cumpliesen: más barato y mucho más eficaz.