La Ley del Techo

No hace mucho, escribiendo sobre el problema de la vivienda en España, decía que no quedaba mucho para que algún político propusiese la dictadura del proletariado como solución a los problemas que ha creado el socialismo inmobiliario. Pues ya está: la presidenta de la Comunidad de Madrid nos ha salido bolchevique, y en su segundo Plan Quinquenal prohibe edificar mas de tres ¡TRES! alturas.

Los crecimientos desorbitados del precio de la vivienda en España están asociados principalmente a la ausencia de protección de los arrendadores, y la consiguiente destrucción del mercado del alquiler. Cualquiera con un mínimo de intuición económica sabe que son los mercados al contado (spot) los que disciplinan a los mercados a plazo, y en ausencia de un mercado spot profundo, el mercado a plazo es vulnerable a toda clase de espirales especulativas y profecías auto-cumplidas. El mercado spot de servicios de la vivienda es el del alquiler, y su destrucción impacta catastróficamente sobre el de la propiedad.

Por tanto, aunque es una obsesión liberal, no culpo a la Ley del Suelo de nuestros males inmobiliarios; quiero decir, que tiene parte de culpa, pero en última instancia, si la escasez de suelo fuese la razón principal de los problemas de la vivienda, siempre se podría construir en altura, y aliviar parte de la presión de esa forma (la otra parte la alivian los concejales corruptos, que paradójicamente son los que más hacen por el bienestar del público, liberando recursos artificialmente escasos, y contribuyendo a rebajar el precio de la vivienda [1]).

Ahora, gracias a Espe, estamos jodidos en tres dimensiones.

Analicemos las consecuencias económicas; en corto: menos pisos en el mismo espacio. Más escasez de vivienda. ¿Quién pierde? Todos los que estén cortos en vivienda; aproximadamente el que ya tiene una casa, no pierde, y el que tiene más de una, gana, ya que como rentista la escasez artificial del bien le conviene: los demás, se pueden ir a vivir a Toledo. En conjunto, todo aumento de la escasez real es subóptimo (a la Pareto). Pero esta medida no solo daña la eficiencia económica; además, a nivel de distribución daña a los pobres. Mal por el lado de la eficiencia, mal por el lado de la equidad: por tanto MAL con independencia de tu aversión a la desigualdad; mal si eres de derechas, y mal si eres de izquierdas.

El argumento giliprogre para “justificar” el engendro es este: “Lo que queremos es un urbanismo más humano donde las familias madrileñas puedan vivir entrándoles el sol por las ventanas, teniendo garantía de zonas verdes, de parques y jardines en vez de vivir en torres en medio de los páramos como al parecer los urbanistas socialistas autorizan”. Es decir, como Maria Antonieta, Doña Esperanza nos recomienda paliar la escasez de pan con el consumo de pasteles. Supongo que los pondrá ella.

La esencia del socialismo aristocrático consiste en que los ricos califican de indigno aquello que para los pobres es necesario. Evidentemente, la mayor parte de los habitantes de Madrid quieren vivir en una casa unifamiliar, con una piscina y un BMW rojo. Pero si queremos vivir a menos de 40 minutos del centro, donde está buena parte de la actividad económica, debemos vivir en el interior de un círculo de unos 50 kms de radio. Y eso exige apilarnos. Mucho, porque la ciudad crece.

Desde luego, una forma de desarrollo más policéntrico sería seguramente mejor, y reduciría la escasez de vivienda; por tanto si la Comunidad favoreciera la implantación de las empresas lejos de la ciudad, mediante el desarrollo de infraestructuras, o la entrega gratuita de suelo para proyectos de edificación de centros de producción (oficinas o polígonos industriales) en las vías de salida, eso podría ser positivo; incentivaría que la gente viviese en casas unifamiliares por su propia iniciativa.

Es posible que Madrid este demasiado concentrado, pero eso no se arregla creando escasez artificial de vivienda, sino con intervenciones para modificar la distribución espacial de la estructura productiva. La edificación en altura es una respuesta de mercado a la realidad de la concentración de actividad económica en ciertos núcleos; y mientras esa realidad económica exista, prohibirla solo agrava los problemas.

Desde luego, es posible que los motivos de la presidenta sean aviesos. Por ejemplo, es un hecho que las leyes de urbanismo están extremadamente politizadas. Los municipios gobernados por la derecha tienden a ser contrarios a la construcción en altura para mantener un censo electoral de clase media, favorable a sus intereses. Los gobernados por la izquierda, incentivan la construcción de pisos pequeños y apilados, por razones opuestas. Pero si bien es posible utilizar las leyes urbanísticas para modificar la distribución de rentas de una ciudad (y de hecho la política urbanística municipal es un motor principal de la modificación del hábitat urbano), a nivel regional es del todo imposible alterar la distribución de renta con leyes urbanísticas. Incluso si consiguiera echar a los relativamente pobres de la Comunidad con altos precios de la vivienda, eso desaceleraría la economía, reduciendo el nivel de actividad económica, y al final aparecerían otros pobres: Madrid se quedaría con menos población y la misma estructura de rentas. Si están haciendo esto con fines de asentar la composición política de la región, no están haciendo más que caer en una falacia de la composición especialmente trivial. Para que Madrid siga siendo firmemente de derechas, lo mejor es continuar una política de incentivación productiva, construyendo infraestructuras, liberalizando y atrayendo riqueza.

La gravedad de este error borra los aciertos del pasado; para un liberal, y para quien no lo sea, pero sepa economía, Doña Esperanza solo tiene una redención: rectificar.

[1] Supongamos una isla, donde no hay mas suelo, y un empresario que construye plataformas en el mar, y las vende a los consumidores, con beneficios. Es obvio que contribuye a rebajar el precio de la vivienda. Los concejales de urbanismo corruptos, al liberar tierra, rebajan el precio de los pisos. Por tanto, lo óptimo es la liberalización del suelo, pero si eso no es posible, el concejal corrupto NO encarece el precio de la vivienda, sino que se adueña de parte del valor presente de la renta de la tierra que libera. Genera valor sobre el solar, que se reparte con el propietario y el comprador de casa, con beneficios para todos.